近日，二十余城的房产调控政策纷纷出台，专家预测、民众呼声此起彼伏，像小编一样的吃（mai）灰（bu）青（qi）年（fang）当然是大声叫好咯：都限购限贷了，离房价下跌还会远吗？刚需的朋友们可以趁此机会入手，反正小编是只能等下次了！看着你们开心小编也就满足了。 不过，投资客和已买房、正在还月供的小伙伴们就没那么乐观了，投资客目前大部分持观望态度，入手难（限购限贷），出手也难（政策收紧，大部分人都在坐等）；而已经买了房，正在还月供的人本来只用保持老老实实还贷款就好、房价涨跌于己无关的心态就好，可是一些事件却告诉他们，事情远远没有那么简单...... 事例一：“ 1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。事例二：刘先生2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元，就在那时，房价暴跌，这套房子市场价仅为50万元。银行这时候会告诉刘先生：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押，现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。要么，刘先生拿出19万存款，做提前还贷；要么，拿出价值不低于19万的不动产抵押给银行。刘先生两种方式都做不到，银行直接将房子拍卖了，一般说，拍卖价肯定比市场价还要低，市价50万的房，银行拍卖了40万，刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！ 为什么会这样呢？仅仅因为房价下跌就会产生如此严重的后果吗？并且，房价下跌是由市场、政策等多重因素导致的，与个人行为无关，又为什么会对个人造成损失呢？小编找了一下原因，所有的回答均指向：国内银行房屋按揭贷款合同中的其中一项条款，这里甲方是银行，乙方是借贷人。 其他原因是个什么鬼，大家可以自行脑补。下面我们来解析一下这项条款：首先需要明确的是，按揭买房情况下，买房人和银行之间有2个法律关系：1、贷款关系，即买房人向银行贷款，用于支付首付之外的部分买房款。2、抵押关系，房屋作为买房人依约还款的担保。如果房价下跌，导致抵押物（房屋）的价值低于债权（贷款）金额，按照中国现行法律：1、从法律规定层面，银行（作为抵押权人）有权要求补足抵押物的情形，仅限于因为抵押人（买房人）过错导致抵押物价值降低的情况。因市场原因导致的房价下跌不属于这一情况，因此从法律规定层面，银行没有权利作此要求。（注：在这一部分，物权法实际上取代了担保法的相关规定。详见物权法193）2、从合同层面，如果合同约定了银行要求补足担保的权利，由于这一约定并未违反法律强制性规定，因此约定有效，抵押人（买房人）应当根据约定补足担保，否则银行有权行使抵押权。3、按照物权法规定，银行行使抵押权（即所谓“收房”）的方式包括折价，以及申请司法拍卖、变卖。其中，折价方式的前提是银行和买房人届时就此达成一致，而后者无需买房人另外同意。须注意的是，如果双方事先（即行使抵押权条件尚未成熟时）约定以房屋直接折价的，这一条款属于流押条款，无效。所以实际上，首先要看抵押合同对此是否有约定，如果没有约定的，在现行法律下，银行只能在买房人违约的情况下形式抵押权，不过这几年大多数银行的抵押合同都会有这样的约定。另外，按照现行法律规定，抵押权行使后，仍未完全偿清贷款的，买房人仍需偿还剩余部分的贷款，因为贷款和抵押是两个法律关系。这就告诫小伙伴们，签任何合同前一定要认真阅读，哪怕是那些你没法改的合同。